Para conocer la situación general del mercado de la vivienda y, en concreto, la del alquiler, es importante tener en cuenta las tres partes involucradas: inquilinos, propietarios y agencias. En este escenario, para la compañía de garantías de alquiler Finaer existen diferentes aspectos que han contribuido a la progresiva disminución de la oferta que se ha producido a lo largo de este año. En primer lugar, explican que en los últimos meses el mercado inmobiliario ha sufrido mucho en cuanto a la percepción del propietario sobre sí mismo, por lo que la inseguridad jurídica y la incertidumbre se han convertido en dos de sus principales problemas.
Esta situación ha provocado que muchos propietarios están sacando sus inmuebles del alquiler y están optando por venderlos directamente o bien por cambiarlos de modalidad “por miedo a tener problemas relacionados con la inquiocupación o sufrir las consecuencias de un impago”. El director comercial de Finaer, Jesús Pérez, explica a DIRIGENTES que en el mercado del alquiler la seguridad jurídica es “esencial”, tanto para los propietarios como para los inquilinos. Así, entre las propuestas para promover la seguridad jurídica y eliminar el riesgo de impago destaca:
– Registro de contratos de alquiler. Modificar el Artículo 37 de la LAU
En su opinión, sería conveniente modificarlo “con el objetivo de eliminar la posibilidad de realizar contratos verbales o simples y pasar a la obligatoriedad de que el contrato de arrendamiento esté registrado ante la agencia autonómica de vivienda”. De hecho, “este simple cambio permitiría al juez comprobar de forma rápida y fehaciente la veracidad del título, aceleraría el proceso y permitiría llevar un registro de contratos de arrendamientos, entre otras ventajas”.
– Diferenciar entre familias vulnerables y mafias dedicadas a la okupación
Pérez comenta que “la ocupación ilegal en España ha evolucionado durante los 10 últimos años”. En este sentido, “los expertos se encuentran en la actualidad con que más del 80% de las ocupaciones ilegales están orquestadas por mafias que se aprovechan de la necesidad de familias vulnerables para sacar rédito económico”. Por ello, “es necesario distinguir este tipo de prácticas, que son organizaciones criminales, de las familias vulnerables”.
– Crear una base de datos de personas okupas
El experto indica que “convendría modificar la normativa en materia de la Ley General de Protección de Datos para permitir la elaboración de una única base de datos de ocupas ilegales; de manera que pueda ser consultada por los propietarios de los inmuebles antes de alquilar su vivienda”. Así, “este sistema ayudaría a realizar una fotografía fiable del problema en España, ya que actualmente no se conoce con exactitud los datos de ocupación por comunidades autónomas y a sus responsables. Además, de esta manera, se ayudaría a los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado a elaborar un procedimiento eficiente para actuar ante estas prácticas”.
– Agilizar los sistemas de notificación en caso de desahucios por impago u okupación
Tal y como detalla, “en muchas ocasiones, los procedimientos se eternizan por problemas/retrasos en las notificaciones, lo cual no se explica teniendo en cuenta que el okupa está físicamente en el activo ocupado. Debería poder establecerse un sistema de fast-track que evite la picaresca en este sentido”.
– Elevar las consecuencias penales y endurecer las penas al delito de okupación
Bajo su punto de vista, “habría que elevar las consecuencias penales para aquellos que falsifiquen documentos para acreditar la posesión o que realicen acuerdos onerosos al respecto (venta de llaves)”.
También apunta que “el castigo por usurpación al que hace referencia el Código Penal, únicamente contempla entre uno y dos años de cárcel cuando la ocupación ha sido con violencia, mientras que si no se ha utilizado esta vía solo contempla multas de tres a seis meses”. Declara que “estas penas son muy laxas comparadas con otros países europeos, donde protegen la propiedad privada ante invasiones de terceros”. Y sostiene que “es necesario ampliar el castigo ante este delito para ponernos a la misma altura que nuestros vecinos europeos y no nos convirtamos en el paraíso de la ocupación”.
– Dotar de más recursos a los servicios sociales y apostar más por la mediación en caso de impago u okupación
Para el director comercial de Finaer, “se deben dotar de recursos en materia de Servicios Sociales, no solo para proveer alternativas habitacionales, sino para la elaboración de los informes de vulnerabilidad en los plazos marcados por la Ley”. Además, “estos informes deben contar con una metodología objetiva para ayudar de verdad a las familias vulnerables”, así como introducir en los procesos de impago y okupación la figura del mediador que, desde una posición de igualdad, “son capaces de resolver extrajudicialmente conflictos”, intercediendo y llegando a un acuerdo entre propietarios de vivienda y okupadores”.
– Apostar por la colaboración público-privada
“La combinación de los recursos del sector público y del sector privado es fundamental para terminar con el fenómeno de la ocupación ilegal. Las administraciones públicas deben fomentar la inversión en viviendas sociales a través de normas o descuentos impositivos que motiven a las empresas e inversores a invertir en la construcción de nuevas viviendas. En este sentido, iniciativas como el Plan Vive en Madrid, donde se ofrecen viviendas de alquiler un 40% por debajo del precio del mercado o el HMB Habitatge Metròpolis Barcelona, que ha promovido la construcción de 4.500 pisos sociales en el área metropolitana de Barcelona, son ejemplos que tienen que marcar el rumbo de la participación y colaboración público-privada”, explica.
– Impacto de la ley de vivienda en la incertidumbre de los propietarios
Según declara este experto, “tal y como ha sido redactada la ley de vivienda puede tener un impacto significativo en la seguridad jurídica y la percepción de riesgo por parte de los propietarios. La ley establece medidas que favorecen en exceso a los inquilinos a expensas de los propietarios", lo que "va a generar incertidumbre en el mercado y disuadir a los propietarios de poner sus propiedades en alquiler”.
– Restricciones excesivas a los desahucios
Para el experto, “la ley dificulta en gran medida el desahucio en casos de impago o conducta inadecuada por parte del inquilino”, por lo que “los propietarios pueden sentirse atrapados en situaciones problemáticas y ser reacios a alquilar”.
– Control de precios de alquiler
En esta misma línea, relata que “la ley impone controles estrictos sobre los precios de alquiler”, de forma que “los propietarios pueden temer que no podrán ajustar los alquileres de acuerdo con las condiciones del mercado o los costos de mantenimiento”.
– Regulaciones complicadas
“Regulaciones complejas y cambiantes pueden aumentar la incertidumbre, especialmente para los propietarios individuales que no están familiarizados con las leyes”, apunta Jesús Pérez.
En definitiva, sostiene que “la clave está en encontrar un equilibrio entre proteger los derechos de los inquilinos y proporcionar a los propietarios la confianza y seguridad necesarias para poner sus propiedades en alquiler”, lo que implica “una revisión cuidadosa de las leyes de vivienda y su impacto en el mercado, así como la consulta con todas las partes interesadas para desarrollar políticas equitativas y efectivas”.
Descenso de la rentabilidad del alquiler
En segundo término, desde Finaer también señalan que la pérdida de poder adquisitivo de las familias españolas unido a una reducción de las rentas percibidas fomenta la venta de muchas viviendas “en detrimento de su puesta en el mercado del alquiler, lo que hace que la oferta mengue cada día más”. Según datos del Banco de España, facilitados por Finaer, la rentabilidad bruta por el alquiler ha pasado del 3,7% en 2020 y 2021 a un 3,5% en 2022. Una tendencia a la baja que promueve que los pequeños propietarios “se trasladen a otras inversiones e industrias”.
En este escenario, una posible solución sería bonificar fiscalmente a aquellos propietarios que alquilen sus inmuebles a precios solidarios y estables, generando así seguridad jurídica y eliminando el riesgo de impago. En este punto, el director comercial de Finaer, Jesús Pérez, propone seis métodos de bonificación:
1. Reducción de impuestos sobre la renta: “Los propietarios podrían recibir una reducción en el impuesto sobre la renta que pagan por los ingresos generados por el alquiler de viviendas a precios solidarios o estables”, comenta. Así, “esta reducción podría ser proporcional a la diferencia entre el alquiler solidario y el alquiler de mercado”.
2. Exención de impuestos a las ganancias de capital: Pérez sugiere que “si el propietario decide vender una propiedad que ha estado en alquiler a precios solidarios durante un periodo específico, podría recibir una exención parcial o total de impuestos a las ganancias de capital”. En su opinión, esta medida “podría incentivar a los propietarios a mantener las viviendas en alquiler asequible durante más tiempo”.
3. Deducciones fiscales para mejoras: en esta línea, “los propietarios que realicen mejoras en las propiedades destinadas al alquiler a precios solidarios podrían beneficiarse de deducciones fiscales adicionales”, lo que “incentivaría la inversión en la calidad de las viviendas”.
4. Reducción en el impuesto sobre la propiedad: el experto también propone “considerar una reducción en el impuesto sobre la propiedad para las viviendas que se alquilen a precios solidarios, lo que aliviaría la carga fiscal para los propietarios”.
5. Créditos fiscales por inversión en viviendas asequibles: “Los propietarios que inviertan en la adquisición o construcción de viviendas asequibles podrían recibir créditos fiscales que compensen parte de los costos asociados con estas inversiones”, indica el experto.
6. Incentivos para alquileres a largo plazo: por último, “los propietarios que ofrezcan contratos de alquiler a largo plazo (por ejemplo, cinco años o más) a precios estables podrían recibir incentivos fiscales adicionales como recompensa por proporcionar estabilidad en la vivienda”.
Fomento del parque de vivienda
En tercer lugar, Finaer también considera que fomentar el parque de vivienda es otra de las medidas que contribuirían a abordar la escasez de vivienda disponible y accesible a la que se enfrenta el mercado del alquiler. Para la organización, habría que devolver al parque inmobiliario unas 150.000 viviendas para bajar la presión sobre el mercado del alquiler y, para lograrlo, Jesús Pérez, sugiere ocho medidas a aplicar:
1. Una justa regulación del mercado: “Es importante tener regulaciones claras y justas en el mercado de alquiler. Esto puede incluir regulaciones que protejan tanto a los inquilinos como a los propietarios. Un equilibrio adecuado entre los derechos y responsabilidades de ambas partes es esencial para fomentar la inversión en viviendas en alquiler y dar seguridad jurídica a todas las partes”.
2. Incentivos fiscales: “El Gobierno debe aumentar los incentivos fiscales a los inversores y propietarios que decidan invertir en viviendas para alquiler a largo plazo. Esto podría incluir reducciones en el impuesto sobre la renta o la exención de ciertos impuestos para los ingresos por alquiler”.
3. Incentivar la rehabilitación de viviendas vacías: “Muchas veces, existen viviendas vacías que podrían ponerse en alquiler después de una rehabilitación. Ofrecer incentivos para la renovación de propiedades abandonadas o en mal estado puede aumentar la oferta de viviendas en alquiler”.
4. Colaboración público-privada: “La colaboración entre el sector público y el privado es esencial para abordar la escasez de viviendas en alquiler. Trabajar juntos en políticas y proyectos puede ser la clave para resolver este problema de manera efectiva”.
5. Desarrollo de viviendas asequibles: “Se deben fomentar programas de desarrollo de viviendas asequibles tanto por parte del sector público como del privado. Esto puede lograrse mediante subvenciones o incentivos para la construcción de viviendas asequibles”.
6. Facilitar el acceso a financiación: “Los inversores y promotores deben tener acceso a financiación asequible para la construcción y compra de viviendas para ser destinadas al alquiler. Esto puede implicar la creación de programas de préstamos específicos o la colaboración con entidades financieras”.
7. Apoyo a la gestión de alquileres: Proporcionar recursos y apoyo a los propietarios para gestionar adecuadamente los alquileres, incluyendo la resolución de conflictos y el mantenimiento de las propiedades, puede hacer que el mercado de alquiler sea más atractivo.
8. Promoción de la vivienda cooperativa: “Fomentar el desarrollo de viviendas cooperativas donde los inquilinos participan activamengestión y propiedad de las viviendas puede ser una forma de aumentar la oferta de alquileres estables y asequibles”.
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