Durante 2023, la subida de los precios de los alquileres seguirá, previsiblemente, al alza. Los datos publicados hace pocos días por Eurostat sobre los previos de la vivienda confirman esta tendencia común en todo Europa, e indican que han ido aumentando de manera constante desde el año 2010 hasta la actualidad. De hecho, en el tercer trimestre de 2022 estos se incrementaron un 2,1% en comparación con el mismo periodo de 2021.
En España, el pasado mes de diciembre el Consejo de Ministros aprobó la prórroga del límite del 2% a la subida de los alquileres, acordada la pasada primavera en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales que la invasión rusa de Ucrania está teniendo en los ciudadanos con el fin de atenuar los efectos que la subida del Índice de Precios al Consumo (IPC) pueda tener en el arrendamiento de las vivienda.
En este escenario, Oriol Sanleandro, CEO de Wolo, una plataforma digital dedicada a los alquileres de largo plazo, charla con DIRIGENTES para hacer una previsión de la evolución de los precios de los alquileres en el territorio nacional y analizar las claves para solucionar la tensión actual del mercado. En su opinión, las medidas implantadas por el Gobierno generan “inseguridad” en los propietarios, así como un descenso de los pisos en alquiler, ya que, “ante la inseguridad, el propietario vende o espera”.
¿Cuáles son los principales territorios donde se espera que los precios del alquiler suban más a lo largo de los próximos meses?
En los últimos meses se han juntado una serie de factores que han propiciado una tormenta perfecta para que los precios del alquiler sigan subiendo a lo largo de este año en todo el territorio nacional.
En primer lugar, nos encontramos con unas políticas con buen fondo, ya que tenían como objetivo bajar o frenar la subida del precio del alquiler, pero con una forma y una ejecución totalmente erróneas, atendiendo a los resultados que estas han logrado. Primero fue Cataluña con su Decreto Ley de regulación de precios del alquiler para fijar un precio máximo cuyo resultado ha sido un incremento de las rentas en Barcelona del 25,7% y luego siguieron las medidas del Gobierno para limitar la subida del IPC al 2%. El principal efecto que generan estas subidas es inseguridad para los propietarios y, por lo tanto, una disminución de los pisos en alquiler porque, ante la inseguridad, el propietario vende o espera.
En segundo lugar, tenemos inflación, subida de tipos, encarecimiento de las hipotecas y, por lo tanto, dificultad para mantener o acceder a la vivienda de propiedad. La consecuencia, un incremento medio en torno al 25% en la demanda de pisos en alquiler. Y, por último, y consecuencia de los dos puntos anteriores, estamos ante una situación en la que el stock de pisos en alquiler está en mínimos históricos. En el último año, hemos visto bajar el stock de algunas inmobiliarias tradicionales en más de un 60%. Por lo tanto, el precio no puede hacer más que seguir subiendo.
Cataluña y Madrid serán las principales comunidades donde los precios seguirán subiendo, principalmente lastradas por Barcelona y Madrid, donde se concentra la demanda y la oferta escasea, igual que pasa en el resto de principales ciudades en España.
¿Hay algún territorio en el que se esperen bajadas?
La escasez de oferta y un incremento de demanda es algo generalizado en todo el país. Por lo tanto, no se esperan bajadas. A diferencia de lo que ocurre en las grandes capitales, sí se pueden producir subidas más moderadas en núcleos más rurales o alejados de las grandes ciudades.
Durante todo 2023, el límite al precio del alquiler de viviendas sigue fijo en el 2%. ¿Cómo consideran que va a afectar esta medida al mercado del alquiler?
Cómo hemos comentado anteriormente, las consecuencias son dos y ya las conocemos:
– Reducción del stock de pisos en alquiler. Los propietarios tienen dudas.
– Incrementos de las rentas. Ante el miedo y las dudas a posibles futuras limitaciones, el propietario tiende a subir el precio de alquiler para intentar protegerse.
¿En qué medida también está creciendo la inseguridad jurídica para los propietarios de las viviendas en alquiler?
La inseguridad jurídica del propietario en alquiler ha incrementado en los dos últimos años. El propietario se siente desprotegido ante casos de impago, ya que la ley protege en exceso (según su punto de vista) al inquilino. Y, ahora, con las últimas leyes ve cómo le imponen o le limitan el precio del alquiler. Lógicamente todo este conjunto hace que el propietario se plantee otras alternativas.
¿Cree que una vez que finalice esta medida los precios podrán experimentar un efecto rebote?
El principal problema de esta medida es que no hace falta esperar a que finalice para ver el efecto rebote, si no que este ya se está produciendo ahora con el precio de las rentas de los pisos que se alquilan hoy. Evidentemente, cuando la medida finalice el propietario querrá ajustar el precio a la inflación que haya sufrido el país.
Además, este tipo de medidas provoca una menor renovación de los contratos de alquiler. ¿Por qué voy a renovar si tengo una limitación en el precio del 2%? Finalizo contrato y pongo el contador a cero. O me planteo otra alternativa donde no tenga tantas limitaciones.
En la actualidad, el 41% de los inquilinos en España destina más del 40% de sus ingresos a pagar la renta. ¿De qué manera cree que se podría frenar esta realidad?
Lo que se ha comprobado es que es limitar los precios del alquiler no solo no ha servido de nada, sino que ha provocado el efecto contrario. Este es un problema de oferta y demanda en el que hay un desequilibrio totalmente desproporcionado. Por lo tanto, la clave está en incrementar la oferta y, para ello, existen diferentes opciones
– Incrementar la seguridad jurídica y generar incentivos para el pequeño propietario.
– Incentivar la inversión o al menos no poner trabas, tanto a pequeños inversores que quieran comprar para alquilar, como a fondos institucionales para que inviertan en lo que conocemos como Build to Rent, promociones destinadas al alquiler.
– Que el Gobierno construya nueva vivienda de alquiler.
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