El sector inmobiliario deja atrás 2023, un año de grandes cambios sociales, económicos y legislativos. Este período ha estado marcado por la recuperación del mercado tras el parón de la pandemia, la política monetaria restrictiva de la eurozona y la entrada en vigor de la ley de vivienda. Todo ello, en un contexto de elevada inflación y con los conflictos en Ucrania e Israel como telón de fondo. Sin embargo, el inmobiliario cierra 2023 con un gran dinamismo y una gran capacidad de resiliencia, mostrando que este ha sido un año de superación frente a las adversidades que se han ido presentando.
En primer lugar, el ejercicio de 2023 ha estado definido por una ralentización en las compraventas. Así, los datos apuntan a que este año se firmarán más de 550.000 operaciones, mientras que el ejercicio anterior cerró con una cifra cercana a las 600.000. No obstante, los números se han mantenido en un nivel elevado, haciendo que este 2023 vuelva a ser uno de los mejores años desde 2008. En 2024, prevemos que se podrán llegar a registrar más de 450.000 compraventas.
Asimismo, el perfil del comprador de vivienda también ha evolucionado. En este último período ha ido cogiendo fuerza una figura con alta solvencia económica, con conocimiento y experiencia en el sector inmobiliario y que, en muchos casos, es un comprador extranjero. En un escenario caracterizado por el aumento del precio de la vivienda y por el encarecimiento de las hipotecas, este perfil cuenta con un mayor poder adquisitivo, necesita menos financiación bancaria y presenta una menor vulnerabilidad al cambio monetario europeo.
Al igual que las compraventas, las firmas hipotecarias también se moderarán en 2024, aunque lo harán a un ritmo más significativo. De hecho, cerca del 40% de compradores ya explora nuevas fórmulas que no requieran un crédito hipotecario a la hora de adquirir una vivienda, lo que supone la cifra más elevada desde 2017. A pesar de esta reducción en la demanda de crédito hipotecario, 2023 será uno de los mejores desde 2010, ya que las previsiones para el cierre de año rondarán las 420.000 concesiones hipotecarias.
En cuanto al precio de la vivienda de obra nueva, se prevé que siga en aumento en 2024, teniendo en cuenta que el stock se encuentra bajo mínimos. El endurecimiento de los préstamos financieros, además de factores como la escasez de suelo, la lentitud en los trámites burocráticos, la subida en los costes de construcción y la falta de mano de obra explican la dificultad en la ampliación del parque habitacional y el aumento del coste de esta tipología de vivienda.
Por su parte, el precio de la vivienda de segunda mano presenta una situación diferente y muestra signos de templanza. Y es que, según los últimos datos del índice Inmobiliario de Fotocasa, noviembre registró un aumento interanual del 6,2%, lo que supone el incremento más moderado del año. A partir de ahora, es probable que la valoración que han adquirido los precios durante este ejercicio vaya disminuyendo poco a poco. Aun así, esta moderación del precio será paulatina y 2023 seguirá cerrando con incrementos cercanos al 5%. Para el primer trimestre de 2024, prevemos que continúen las subidas, aunque lo harán de forma más mesurada.
Respecto al alquiler, el mercado atraviesa uno de sus momentos más críticos, ya que nunca antes se había observado una oferta disponible en niveles tan bajos como los actuales. Un dato muy revelador es que los inquilinos representan el 80% de la participación, mientras que los propietarios tan solo el 16%, según el informe “Experiencia en alquiler en 2023” de Fotocasa. Como consecuencia de este desequilibrio entre demanda y oferta, el precio del alquiler ha alcanzado máximos históricos. Para 2024, este seguirá con incrementos, incluso, por encima del 5% interanual.
Con el cierre 2023, también hacemos balance de la ley por el derecho a la vivienda, que entró en vigor en mayo de este año. Sin duda, los efectos no son positivos, ya que la nueva legislación ha generado incertidumbre, malestar y oposición en el sector inmobiliario, además de un clima de inseguridad jurídica: casi la mitad de las comunidades autónomas han recurrido la norma ante el Tribunal Constitucional. Además, algunas medidas están fomentando que un volumen importante de propietarios opte por fórmulas como el alquiler turístico, habitacional o de temporada, que no se rigen por esta ley, contrayendo así el parque de alquiler residencial de larga duración.
Con todo, a pesar de las adversidades, el sector inmobiliario en 2023 ha vuelto a demostrar su capacidad de resiliencia y superación. Y lo seguirá haciendo en 2024. El próximo año, la actividad en el mercado continuará dinámica gracias al incentivo de rebaja en los precios que se espera. Además, la demanda de vivienda se mantendrá con fuerza y los inmuebles seguirán siendo un valor refugio ante la inflación. Así pues, auguramos que en 2024 no habrá crisis en el sector.
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