A pesar de la crisis del COVID, la guerra de Ucrania y la subida de los tipos de interés, el precio de la vivienda en España ha continuado subiendo desde 2014. Para equilibrar oferta y demanda y estabilizar el mercado inmobiliario, se estima que para el año 2025 será necesario terminar 600.000 nuevas viviendas. Los seguros pueden jugar un papel clave para superar este reto, proporcionando soluciones financieras efectivas para los desafíos que enfrentan tanto los compradores como las entidades financieras.
Contexto actual del mercado inmobiliario
El sector inmobiliario es un pilar fundamental de la economía española, tanto por su contribución al PIB como por el empleo que genera. Sin embargo, las políticas urbanísticas no han logrado aún equilibrar adecuadamente la oferta y la demanda, ni moderar los precios de acceso a la vivienda.
Adicionalmente, la falta de planificación se ha extendido al mercado del alquiler ya que no ha habido políticas urbanísticas que fomenten la construcción para alquilar, ni la seguridad jurídica que permita a los propietarios de vivienda vacía su puesta en el mercado sin asumir los riesgos de tener problemas de impago con los inquilinos. Al final, no nos olvidemos que la vivienda es un vehículo de ahorro o inversión para muchas familias.
Por todo esto, desde el 2015 el precio del alquiler ha subido casi un 30% de media y se espera un crecimiento anual de los precios para este año y los siguientes entre un 6% y un 10%, dándose la paradoja de que es más caro alquilar, que comprar una vivienda si descontamos el factor de la entrada de la financiación y los gastos de compra.
Para salir de esta situación de desequilibrio con éxito sería necesaria una planificación urbanística más ágil de las administraciones públicas que genere más suelo urbano, sobre todo en las ciudades y las zonas turísticas, y que compense el crecimiento constante de la demanda que ha habido y que va a existir en los próximos años.
Caída del crédito bancario para la promoción de viviendas
Al mismo tiempo, las entidades financieras han experimentado una penalización en la inversión crediticia debido a las ponderaciones por riesgo asociadas a los requerimientos de capital necesarios para financiar el sector inmobiliario. Se consideran de alto riesgo aquellas hipotecas que financian más del 80% del valor de la propiedad. Como resultado de estas políticas regulatorias, el porcentaje del crédito bancario destinado a la promoción y construcción de viviendas respecto al PIB ha descendido al 6,7%, una cifra significativamente menor comparada con el 42% alcanzado durante la crisis financiera de 2008. En este contexto, los reguladores y supervisores tienen la responsabilidad de ajustar continuamente estas políticas para evitar distorsiones que impacten negativamente tanto en la economía como en la población.
Este fenómeno se hace aún más evidente al compararlo con otros países de la Unión Europea. Por ejemplo, la proporción del crédito bancario dirigido al sector inmobiliario respecto al PIB en España es del 11%, mientras que la media europea se sitúa en el 27%. Incluso en Irlanda, que sufrió una crisis financiera igual o peor que la española, el ratio de financiación de actividades inmobiliarias es del 20%. Esto indica que el crédito al sector inmobiliario tiene muchos problemas para financiar su actividad y eso ha penalizado el desarrollo del sector y, por tanto, la oferta de vivienda.
Medidas actuales y el innecesario uso de fondos públicos
Se está observando un esfuerzo significativo por parte de las administraciones públicas para acelerar la promoción de suelo. En particular, la Comunidad de Madrid está tomando medidas notables para acelerar la transformación de suelo rústico en urbanizable, además de fomentar iniciativas público-privadas que facilitan la construcción de viviendas de alquiler asequibles y la conversión de edificios de oficinas en residencias según las necesidades del mercado. Aunque estas acciones son prometedoras para equilibrar la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario, será necesario algún tiempo para observar los resultados.
Paralelamente, el acceso a la vivienda se ha convertido en un tema central en la agenda política. Recientemente, el Ministerio de Vivienda, en colaboración con el ICO, ha lanzado una iniciativa para garantizar la financiación de la compra de viviendas para jóvenes hasta el 100% del valor de compra. Aunque esta medida parece avanzar en la dirección correcta, es cuestionable el uso fondos públicos para garantizar estas compras, especialmente cuando el sector de seguros de crédito ya ofrece esta función de manera más eficaz y amplia, cubriendo más que sólo la compra de primera vivienda para jóvenes.
La solución al mercado inmobiliario pasa por la colaboración entre el sector asegurador y el sector financiero
Una solución efectiva para los desafíos del mercado inmobiliario es la colaboración entre el sector asegurador y financiero. Tanto en Europa como en Estados Unidos, empresas como AmTrust y Qualis están involucrados en esquemas público-privados que combinan sus capacidades de seguro y reaseguro. Estos esquemas han demostrado ser capaces de amplificar cada euro público dedicado a facilitar el acceso a la vivienda por un factor de siete, optimizando así el equilibrio entre las necesidades sociales y los intereses de las entidades financieras.
El seguro de crédito hipotecario se alinea con las políticas comerciales de las entidades financieras, ofreciendo cobertura para todas las edades y sin limitar los importes de la vivienda. Además, permite a las entidades financieras financiar tanto la compra como la reforma de viviendas bajo una sola hipoteca, aumentando el importe de la financiación hasta el 100% del valor de tasación, pero cubriendo con el seguro el exceso sobre el 80% ya que, ¿qué sentido tiene facilitar la compra de vivienda si luego el ciudadano tiene que financiar su reforma a un tipo de interés más caro o disponer del ahorro necesario para pagar la reforma por sí mismo?
La colaboración entre el sector financiero y el asegurador también es vital para resolver los problemas del mercado de alquiler, sirviendo de punto de apoyo a inversores interesados en construir para alquilar. Aquí, el seguro de crédito da cobertura para que el inversor no tenga que descontar el riesgo de impago del inquilino como parte de la valoración de estos proyectos de inversión.
Además, existen esquemas de cobertura de crédito con promotores inmobiliarios y entidades financieras que facilitan la subrogación de hipotecas, equilibrando las políticas de riesgo y el coste de capital para las entidades financieras. En estos esquemas, el seguro de crédito juega un papel importante compartiendo riesgos con las entidades financieras y mitigando su coste de capital con el objetivo de facilitar la financiación al mercado inmobiliario.
Pero, además, el seguro también es clave en la facilitación de financiación a las propias entidades financieras a través del aseguramiento de tramos de titulizaciones de activos, tanto hipotecarios como de otros productos crediticios. Una técnica financiera que transforma activos no líquidos en instrumentos negociables, líquidos y con flujos de pagos definidos, que ha sido utilizada históricamente por los bancos españoles. Estas operaciones han servido para gestionar el riesgo de crédito, liberar liquidez y diversificar riesgos, ofreciendo así un abanico de beneficios tangibles.
En definitiva, la colaboración entre el sector asegurador y el sector financiero incrementa las capacidades de financiar diversas necesidades del sector inmobiliario y facilita el acceso a la vivienda en diferentes formatos, lo que al final redunda en una mayor actividad económica.
Para que esta colaboración funcione, es esencial que bancos y aseguradoras trabajemos bajo el esquema de compartir de riesgos, estableciendo así una relación de éxito a largo plazo que no sólo resuelva los desafíos actuales, sino que también establezca un marco robusto para el futuro del sector inmobiliario.
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