Mientras el Estado español intenta abordar los desafíos de acceso a la vivienda a través de los avales ICO y algunas comunidades autónomas lanzan iniciativas sobre la misma materia, surge una pregunta crítica: ¿por qué insistir en una solución basada en el presupuesto público cuando existen alternativas más eficaces y flexibles en el sector asegurador?
La respuesta pide un replanteamiento radical del enfoque actual, centrado en los avales ICO, que refleja una falta de confianza y reconocimiento hacia soluciones de mercado que han sido adaptadas exitosamente en otros contextos internacionales.
Los avales ICO para el acceso a la vivienda: un listado de buenas intenciones
En un esfuerzo por facilitar el acceso a la vivienda y responder a las necesidades de sectores específicos de la población, el Gobierno español ha implementado una línea de avales a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Esta iniciativa, dotada con un presupuesto de 2.500 millones de euros, está diseñada para asistir a jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo en la adquisición de su primera vivienda.
La línea de avales ICO se presenta como una de las medidas claves para promover el acceso a la vivienda en España y se estima que facilitará el acceso a hipotecas a más de 50.000 personas, que, siendo solventes, no han logrado ahorrar la cantidad necesaria para aportar el 20% necesario (más el porcentaje correspondiente a los gastos) a los que la sociedad se ve obligada a aportar para la compra de una vivienda desde que las entidades bancarias son reticentes a ofrecer hipotecas del 100% del valor de la vivienda.
De manera general, el ICO avalará hasta el 20% del importe del crédito hipotecario. Un porcentaje que podría aumentar hasta el 25% si la vivienda adquirida cuenta con una calificación energética D o superior, para incentivar la adquisición de viviendas más eficientes desde el punto de vista energético.
El objetivo que esta medida pretende alcanzar es aliviar el mercado del alquiler en áreas de alta demanda, donde a menudo es más caro alquilar que comprar, así como contribuir a la revitalización de los núcleos rurales, ayudando a fijar la población en estas zonas. Para ello, los potenciales beneficiarios de esta línea de avales deben ser personas físicas mayores de edad y con residencia legal y continua en España durante al menos los dos años anteriores a la solicitud del préstamo. Además, los ingresos anuales del solicitante no pueden superar los 37.800 euros (4,5 veces el IPREM). En el caso de que existan dos solicitantes, el límite de ingresos se duplica. Como factores adicionales, el Gobierno considera el número de hijos a cargo y, en el caso de familias monoparentales, se permite un incremento adicional del 70% sobre el límite de ingresos. Además, aquellos que los soliciten no deben ser propietarios de otra vivienda, salvo en circunstancias específicas como herencia o separación, donde se demuestre la no disponibilidad de la vivienda previamente adquirida.
El aval ofrecido tiene un plazo máximo de 10 años a partir de la formalización de la hipoteca, independientemente de la amortización del préstamo. Durante este tiempo, la vivienda debe ser la residencia habitual del beneficiario y su arrendamiento solo está permitido bajo circunstancias que requieran un cambio de vivienda.
Limitaciones que dejan fuera a una gran parte de la población
Estos avales ICO, diseñados para facilitar la compra de viviendas a segmentos específicos de la población, son bien intencionados, pero insuficientemente efectivos. Restringidos por límites de edad, ingresos y valor de la vivienda, estos avales no solo excluyen a amplios sectores de la población necesitada de soluciones de vivienda, sino que también imponen un marco rígido que no se ajusta a la dinámica actual del mercado inmobiliario.
En términos de estadísticas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la población de España supera los 47 millones de personas. Los jóvenes (de 16 a 34 años) representan alrededor del 15.7% de la población. Esto significa que hay aproximadamente 7.3 millones de jóvenes en España, y los avales ICO solo apuntan a ayudar a unos 50.000 de ellos, lo que representa menos del 1% de la población total y aproximadamente el 0,7% de la población joven.
Además, aunque el programa busca aliviar el mercado de alquiler en zonas con alta tensión residencial y promover la fijación de población en núcleos rurales, puede no ser aplicable o atractivo para aquellos en zonas que no tienen estas características de mercado o donde las propiedades disponibles no cumplen con los criterios de eficiencia energética para obtener el máximo apoyo. Si consideramos que la población activa joven con ingresos que superan ligeramente los límites establecidos puede aún enfrentarse a dificultades significativas para acceder a la vivienda en ciudades grandes y caras como Madrid o Barcelona, se hace evidente que un segmento considerable de la población joven y trabajadora quedará fuera del alcance de estos avales.
Pero, además, qué sentido tiene dejar fuera del alcance de las ayudas a cargo del presupuesto público a los mayores de 35 años, que no tienen posibilidad de acceder a la compra de una vivienda si no tienen ahorrado el 20% de la entrada mas un 10 adicional para los gastos de formalización de la hipoteca.
Pero aún, ¿por qué se deja fuera del alcance de la iniciativa la compra más reforma de la vivienda? Esta iniciativa permitiría frenar el éxodo de las familias jóvenes de los centros de las ciudades y volverlas a retomar con personas, da igual su edad, que quieren vivir en el centro, pero no se lo pueden plantear por la desventaja que tienen de no tener ahorrado hasta un 30% del importe de la compra de la vivienda o que esta supera los importes máximos de las ayudas del ICO.
Por eso, desde Qualis y AmTrust creemos que las iniciativas de seguro hipotecario deben estar orientadas a que las entidades financieras creen oferta de financiación orientada al mercado y sus clientes y para eso trabajamos.
Una medida poco atractiva también para las entidades bancarias
Los avales ICO para la vivienda tampoco resultan del todo atractivos para las entidades bancarias debido a sus restricciones, especialmente a la prohibición de ceder o titulizar las hipotecas avaladas por el Estado.
En el ámbito bancario, la titulización de hipotecas permite a las instituciones financieras convertir préstamos hipotecarios, que son activos relativamente ilíquidos, en valores negociables que pueden ser vendidos en el mercado. Este proceso no sólo ayuda a liberar capital que luego puede ser utilizado para nuevos préstamos, sino que también es esencial para diversificar los riesgos del portfolio de la entidad. Al vender parte de las hipotecas en forma de valores, los bancos pueden reducir su exposición a riesgos asociados a un único tipo de activo o mercado geográfico, distribuyéndolos entre un mayor número de inversores.
Con la prohibición impuesta por los avales ICO, las entidades bancarias se encuentran con que no pueden emplear estas estrategias de gestión de riesgo y liquidez para las hipotecas avaladas. Esto las obliga a mantener estos préstamos en sus libros, lo que conlleva una mayor retención de capital y una menor flexibilidad para responder a cambios en el mercado o en la demanda de crédito. Además, al no poder transferir parte del riesgo, las entidades deben asumir una mayor carga en términos de capital regulatorio, lo que puede hacer menos atractiva la oferta de estos productos hipotecarios y desincentivarlos de participar en programas estatales que, aunque bien intencionados, terminan siendo menos beneficiosos tanto para las instituciones financieras como para los consumidores.
Este conservadurismo no sólo impide la innovación financiera, sino que también perpetúa una dependencia no sana de recursos públicos, los cuales podrían ser mejor empleados en otros ámbitos que necesitan más de las ayudas públicas. Es más, esos 2.500 millones de presupuesto podrían haberse destinado a la implantación de medidas que ayuden a paliar el problema actual de falta de suelo que está generando un cuello de botella en el mercado inmobiliario al no existir oferta de vivienda suficiente para atender a la demanda.
El potencial ignorado de los Seguros de Crédito Hipotecario
La solución al problema del acceso a la vivienda en España no debe recaer exclusivamente en las intervenciones estatales. El mercado asegurador ofrece alternativas más fiables, flexibles y convenientes que los avales ICO, como los seguros de crédito hipotecario, para resolver los problemas de financiación de vivienda.
Frente a la rigidez de los avales ICO, los seguros de crédito hipotecario se presentan como la solución olvidada, pese a su probada eficacia en mercados de toda Europa. Estos seguros no sólo cubren un rango más amplio de necesidades financieras, sino que también ofrecen a las entidades bancarias la capacidad de otorgar hipotecas con un mayor porcentaje de financiación, sin incrementar sus riesgos crediticios. ¿Por qué, entonces, el Estado sigue invirtiendo en un sistema que ha demostrado ser menos efectivo y más limitante?
Es recomendable que España reconsidere su enfoque y explore cómo los seguros de crédito hipotecario pueden integrarse de manera efectiva en el marco de apoyo a la vivienda. Adoptar una política más flexible que permita la combinación de avales ICO con seguros de crédito hipotecario crearía un sistema más robusto y adaptable, capaz de responder a las necesidades reales del mercado y proporcionar soluciones sostenibles a largo plazo.
Y no sólo para facilitar el acceso a la primera vivienda sino para potenciar otras fórmulas de financiación que permitan y fomenten el acceso a la vivienda a nuevos colectivos.
Uno de los enfoques más innovadores de los seguros de crédito hipotecario es la posibilidad de financiar la compra de una vivienda más el coste de su reforma. Esto es particularmente crucial y necesario en los centros urbanos de nuestro país, que cuentan actualmente con un parque de viviendas antiguo y poco eficiente energéticamente. Ofrecer hipotecas que incluyan la reforma de la propiedad, especialmente cuando hablamos de hipotecas verdes destinadas a la compra, construcción o rehabilitación de viviendas sostenibles, no sólo aumentará la viabilidad de las inversiones inmobiliarias sino que promoverá una mejora de la eficiencia energética de los centros de las ciudades y adicionalmente ayudará a rejuvenecer la media de edad de las familias que viven en ellos al adaptar la vivienda comprada a sus necesidades a través de una reforma.
Es hora de que el Estado reconozca el potencial de estos instrumentos financieros, asegurando así no sólo una mayor cobertura y eficacia en la ayuda a los compradores de vivienda, sino también una mayor salud económica y sostenibilidad en el sector inmobiliario. La integración de seguros de crédito hipotecario es, más que una alternativa, una necesidad urgente para revitalizar y democratizar el acceso a la vivienda en España, promoviendo soluciones que van más allá de la simple adquisición y abarcando la necesaria renovación de nuestras ciudades.
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