"Ningún ciclo económico se confirma definitivamente como expansivo hasta que la demanda y los precios inmobiliarios reaccionan". Y esto, ya está sucediendo. Al menos así lo asegura el Departamento de Análisis de Bankinter, que en su informe de estrategia para el último trimestre del año aseguran que "en EE UU esto es un hecho tangible desde hace unos dos años, hasta el punto que lo mejor que puede suceder ahora es que los precios desaceleren, como parece estar ocurriendo".
Como es evidente, Europa lleva unos dos años de retraso respecto a la primera potencia mundial, pero los expertos aseguran que ya se puede afirmar que "incluso allí donde los excesos y el golpe posterior habían sido más bruscos, como en Irlanda y España, la situación parece estabilizada y en la antesala de la recuperación en precios".
Según sus previsiones, la demanda de vivienda total aumentará este año por primera vez desde el año 2010 y las ventas de vivienda nueva deberían registrar el primer incremento desde el año 2007. Pero no consideran que pueda haber una burbuja. Ni mucho menos. Sobre todo, por 2 factores estructurales que frenan esta posibilidad: el descenso de la población y la disponibilidad de crédito, que sigue siendo el gran talón de Aquiles de la economía española.
Aún así, consideran que estos obstáculos no impedirán que las ventas repunten de forma progresiva debido a 2 factores, además de la mejora de la economía:
- Compras por parte de extranjeros. Las compras de vivienda por parte de extranjeros y no residentes se redujeron a una tasa anual compuesta de – 40% entre 2007 y 2009, pero han registrado crecimientos de doble dígito en los 2 últimos años, de forma que las compras realizadas por extranjeros y no residentes ya suponen el 16% del total. A pesar del saldo migratorio negativo, estimamos que la demanda de vivienda por parte de extranjeros aumentará en los próximos trimestres, debido a los atractivos precios tras una larga fase de ajuste, el notable crecimiento económico registrado en países como Alemania y Reino Unido y el atractivo de España como destino vacacional por el clima y la mayor seguridad que en otros destinos del Mediterráneo. Por último, la concesión de visados de residencia a compradores de activos inmobiliarios de valor superior a 500.000 € puede atraer a los inversores asiáticos con mayores patrimonios.
- Mayor atractivo de la vivienda como bien de inversión. La combinación de precios bajos en el sector inmobiliario y el acusado descenso en la rentabilidad de otros activos financieros como los depósitos bancarios y la deuda pública está creando un contexto de mercado en el que la única forma de obtener rentabilidades que superen las tasas de inflación en el medio plazo sea la inversión en activos de riesgo como la renta variable o el sector inmobiliario. La convergencia entre la rentabilidad de los activos inmobiliarios y los principales activos financieros (gráfico 5), contribuirá a acelerar la demanda de vivienda en los próximos años.
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